首页 >> 正文

商业地产“过快增长”态势值得警惕
政府宜紧控增量、盘活存量
2018-08-19 作者: 记者 郑钧天/上海报道 来源: 经济参考报

  近年来,随着商业地产的加快发展,全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为,商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议,地方政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下,有意识地引导企业创新商业地产业态,盘活过剩的商业地产存量。

  多地商业地产明显“供过于求”

  国家统计局数据显示,截至3月末,我国办公楼待售面积达3788万平方米,同比增长11.6%;商业营业用房待售面积达16014万平方米,同比增加6.2%。

  尽管供应量高企,但这并没有阻止各地对商业地产的开发热情。世邦魏理仕近日发布的《全球购物中心发展》报告显示,2016年全球新建成购物中心1250万平方米,增长11.4%。中国依旧是全球最活跃的市场,以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首,上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜单。

  报告同时显示,在全球购物中心项目开发呈现整体放缓、在建购物中心总面积下降22%的宏观环境下,中国的零售项目却开发热度不减。2016年,中国在建购物中心总面积录得1970万平方米,占全球总面积近六成。其中,深圳和上海未来供应总量最大,中国城市在全球十大在建购物中心面积排名中占据八席。

  记者近日在多个城市调查发现,很多城市的商业地产市场出现了明显的“供过于求”现象。以上海为例,今年一季度大量新增供应入市。上海中央商务区内有四个项目竣工,建筑面积共计约528600平方米。非中央商务区内则有七个项目竣工,建筑面积共计约442000平方米。大量新增供应导致中央商务区和非中央商务区空置率均有上升。仲量联行数据显示,浦东中央商务区空置率上升5.2个百分点至13.1%,浦西中央商务区空置率上升3.0个百分点至12.1%;非中央商务区空置率更是上升4.5个百分点至22.5%。

  业内认为,随着国内经济步入“深度转型”,转为“中高速”增长,商业地产及写字楼市场“过快增长”的态势值得警惕。

  三大诱因致商业地产过剩

  传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为,其三大诱因在于:地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。

  第一,受地方政府政绩冲动裹挟,商业地产供应量规划无序。

  近年来,地方政府为引进大的房地产企业,违规实施“税收奖励”或“零地价”现象非常普遍,如河南省安阳市曾一度奉行“零地价招商”政策,导致当地土地资源早早透支。

  中城新产业董事长刘爱明认为,目前商业地产总量明显过剩而导致的“零租金”现象是一些地方政府需要检讨的,市场的本质是供求,用行政手段增加市场供给是不明智的。

  零点研究咨询集团董事长袁岳说,一些地方就以“招商引资”、“旧城改造”、“国企改制”等名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

  华东一家房企的战略与投资管理部总监告诉记者,一些城市热衷建超高层建筑、“城市综合体”。受地方政绩冲动裹挟,该企业在不少地方建造了地标性建筑,有些项目根本不盈利,只是为了给地方领导脸上“贴金”。“此前地方政府承诺的税收补贴等优惠也由于政府换届后不认账了。”

  第二,对土地财政的惯性依赖,政府推地冲动转向商办。

  易居中国企业集团CEO丁祖昱认为,由于一些地方政府过度依赖土地财政,致使实体经济被边缘化,而由此带来的更糟局面是,一边是政府负债大幅上升,一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金,就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目,导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。

  鹏欣集团CEO姜雷说,出于经济增长和财政收入的双重考量和追求,地方政府的“卖地冲动”难减,有些地方财政支出过度依赖于土地财政,甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道。因此造成商业地产供应量规划无序,政府只知道推地、拍地,而很多开发商却并没有商业地产的开发经验。

  第三,官商勾结造概念,囤地坐等升值。近年来,养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷,一些开发商与地方政府联合起来造概念,实为囤地做“挡箭牌”。

  一位开发商告诉记者说,“商业地产的开发不只是一桩大的政绩,商业综合体建成后所带来土地升值,对就业和消费方面的促进以及GDP和税收的增长也是很多地方政府乐见其成的。所以尽管建成后未必能够赚钱,在地方政府官员们看来,从总体效益来看仍是一笔赚得来的买卖。这就助长了开发商跑马圈地的现象。”

  在皖北某些工业园区,甚至出现“围墙里面土地荒,工业园区能放羊”的现象。在“征地-招商-闲置-征地”的恶性循环下,被蚕食的耕地越来越多。

  商业地产过剩困局亟待破解

  针对目前商业地产过剩的局面,专家建议,政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏,使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上,有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态,为创业者提供发展土壤。

  一是建议明确房地产规划,遏制地方政绩冲动。

  刘爱明认为,我国从中央层面到地方,均缺乏房地产行业规划。“建议中央考虑制定房地产行业十年规划。”

  上海市各地在沪企业(商会)联合会会长胡雅龙说,应结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件,理性发展大型商业地产项目,而不是拍脑袋决策,将其做成“政绩工程”,甚至催生新的商业地产泡沫。

  二是建议地方政府供地应减量提质。

  刘爱明认为,地方政府完全有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准控制土地供应,其应加强对商业地产结构的管理调控。地方应严控城市开发建设强度,对新增建设用地供应实行“硬约束”。更多从促进产业结构优化和城市功能完善的角度来调整土地利用结构,进一步结合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口集聚速度规模等因素,进行商业地产的规划和开发建设,适时控制其速度、节奏,防止商业地产“一枝独秀”、“过度超前”。

  三是要改增量市场为盘活存量市场。

  部分基层官员认为,“挥霍”土地、囤地现象并非个例,在全国各地带有普遍性,需要对现有各种地产业态定期“体检”,挤出土地“泡沫”,并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。

  业内人士建议,对已被证明为不适合继续发展大型商业地产的项目,政府应研究促进土地的盘活利用,并推动创新商业形态,盘活现有的商业存量市场。中发集团董事长陈邓华建议,对于一些被实践证明不适宜的商业项目,应通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。

  记者调查发现,连锁集中式长租公寓企业魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓利用市场上过剩商业地产,以及工业园区内的闲置物业资产,将其改造为新型企业“集体宿舍”,并引入公寓的产品和服务理念,不仅化解了商业地产资源过剩问题,也为企业带来住宿综合解决方案。

凡标注来源为“经济参考报”或“经济参考网”的所有文字、图片、音视频稿件,及电子杂志等数字媒体产品,版权均属经济参考报社,未经经济参考报社书面授权,不得以任何形式刊载、播放。获取授权
南方基金

缺配套少资本 污水厂成“晒太阳”工程

缺配套少资本 污水厂成“晒太阳”工程

各地新修了一批乡镇污水处理设施,但乡镇管网建设相对城市更加落后,这些污水处理设施中,不少都面临成为“晒太阳”工程的风险。

·2016年A股派现总额近万亿元

友情链接: 阴影神皇 烈焰王座之守护圣晶 重生在新世界 重生最好时代 神府丹尊 绝仙吟 穿越次元的假面骑士 时代犀痕 凡仙屠魔 光色 从99级开始的修仙之路 我,002 星辰修罗帝 亡灵的战歌 棺差至上 九月边缘的麦田 时光大仙人 一怒天下乱 双世大陆 异藤 校园武林狂神 用萤火迎接晨曦 艾文情报组 王者荣耀之传奇霸业 黑旗纵横 末世虐杀传说 钟离歌 正邪武传 重生校园——冰山校草强势宠 梦境复生 幽冥大世界 大黑武神 修行的年代 柏夜行 和神一起毁灭世界 星雨神落 三无萝莉的网游二次元 末日无双系统 致死之言 尘世天尊 魔域再生 不朽的战纪 诡怪 第叁战区 镇魂高手 我!凡人 全能最强娱乐天王 英雄无敌之光明教主 东荒神 我的错乱生活 地狱冥司 犬夜叉之笛声佳姬 我的异界探索之旅 虚凡界尊 阎王叫我来巡山 影子之旧故事新发现 都市时空行者 超维运动 诡异追踪 女神异闻录——神判的月蚀之夜 霹雳女侠红尘雪 反派的动漫 我的世界之创世之书 大道武圣人 高手在地球 泛银河漫游指南 斗破之穿越成为老喷 无限维修系统 死人骨 一个人的世界冒险 星际之能源战争 枫叶作黄 仙道纪元:第一金仙 一步之遥——王佚与柳叶的故事 灭神之路,进化 极品吹牛运动鞋 七色圣光 我永远在你的左手边 火影之失落的千手 神的异界冒险 上天恩宠 白龙傲世 骷髅革命 使命战争系统 清灵者 独掌一界 美好的旅途 重生300年 星海雄心 哎:感情 神陨无双 茉再无言之顾先生宠你上天 网游之巅峰盗贼 踏雪歌行 此间的绝顶风光 武侠之神镖天下 唯剑永尊 战争外传星际移民 幻世异想曲 永恒天祭 异界求生大逃杀 逆乱凡仙 血雷天神 末世之异道人间 镜界——觉醒 幻游戏梦 末世帝皇录 草原五班的路 七方界 带着荣耀系统闯异界 毁灭代行者 永恒无限升级系统 五年与你在一起 樱小姐与综漫 阴阳风水秘术 村里的女人花 余恨未了 3018年之天选之子 刘不问养鬼 九武冲天 知恩令 灵狐雪女传 我脑子里的盗版手机 猫妖饼干 大力传说 网游之不再平凡 北灵秘史 胡小冰的逆转 灵录传说 千陵冥徒 怒发冲冠凭栏处 某404小队指挥官 绝代魂祖 火影之传奇道士技能 夜工 未来网游之神域传说 我,大圣和系统 无道寂墟 科技召唤帝国 平凡之路,平凡人 颜婉 勿陨家族 九重域天 神印帝尊 神识创界纪 奇仙异志 命运啊,求您高抬贵手 英雄联盟之末世战歌 江岸画船听雨眠 深山采药人 王者荣耀之守护者联盟 龙升困兽 我真的是大富翁 天元论 天地歌 这是神的世界 传信人 你相信魔法吗 异界阴阳人 王者笔记之长城守卫军 三千道之半仙 神奇宝贝之终究是梦 斗罗大陆之三生九尾 因佛成魔,无人说 天帝情 重生之梦幻帝国 星界图 重生之私人定制 萧声之子 关于你的故事,有我 无线来回人生 小鬼当家之二次元我做主 七罪封天 末世群演 快穿,男神的花样宠妻之路 仙尘伏妖记 最强狐神系统 甲壳狂潮 星神渡劫 不知名的游戏